¿Cómo innovar en real estate? Entrevista a Hernán Martinez

¿Cómo innovar en real estate? Entrevista a Hernán Martinez

Hernán Martinez es el arquitecto líder de la alianza Cuestamoras-Urbana Partners. Tiene más de 30 años de trayectoria como líder de organizaciones gubernamentales y privadas y experiencia internacional en posiciones de alta dirección en Estados Unidos, Brasil y Argentina. Fue Managing Director en Tishman Speyer Properties (una de las compañías más grandes del mundo en la construcción de edificios corporativos), Presidente de Great Wolf Resort (una de las cadenas de resorts familiares más importante del mundo) y COO de American Skiing Company (operador líder en centros de sky y golf).

Hoy, en esta entrevista, nos cuenta de su experiencia y las tendencias actuales del real estate mundial.

¿Cuál es el concepto de innovación en el que están trabajando?

Estamos construyendo un centro comercial en Costa Rica. Esa industria está pasando por un momento de disrupción. El e-commerce, los cambios demográficos y los millenials están afectando mucho al negocio. Cada vez se puede hablar menos del hardware únicamente y hay que empezar a hablar más de la combinación de hardware y software. Y esto no es fácil.

¿Cuáles son las dificultades con que se encuentra la innovación?

En este momento, en los grandes mercados, sobre todo en Estados Unidos, el negocio inmobiliario está siendo controlado por grandes grupos de private equity, es decir grupos financieros que son conservadores, prudentes, que no son disruptivos. Tal como pasó hace unos 20 o 30 años en el sector hotelero, tiene que aparecer gente externa a la industria del real estate para generar una disrupción.

¿Cómo se piensa la gestión del suelo en otros lugares de Latinoamérica?

Parte de la crisis que se vive en América Latina tiene que ver con haber adoptado el modelo urbanístico americano. Esto es una ironía, porque después de 80 años se está tratando de revertir a una enorme velocidad. Ahora en Estados Unidos se habla del “Nuevo urbanismo”.

¿Y qué sería este “nuevo urbanismo”?

Hoy en día está colapsando la segregación de usos, la idea de que el coche es el rey ya que se está revalorizando al transporte público, sube el precio de la tierra, etc. Nosotros estamos encarando estos problemas generando comunidades de uso mixto, cerca de transporte público e intentando que las autoridades nos acompañen con las zonificaciones que nos permita hacer eso. Lo ideal es pensar en una densidad media, como son las villas europeas que a todos nos encanta visitar, donde hay 4 o 5 pisos de alto como máximo y calles con espacio pedestre.  Además, somos muy apasionados de no crear comunidades cerradas. Tiene riesgos pero trabajamos con la municipalidad para que nos den su apoyo.

¿Cómo calculan el costo y los valores de venta de un desarrollo?

Desarrollamos generalmente para la clase media. Calculamos cuánto es la cuota máxima que puede pagar una familia, que es de un 30% de sus ingresos. Teniendo esto en cuenta calculamos cuánto puede costar el m2 dejando algo de beneficio.

 

 

 

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